Obligaciones y tributación de los alojamientos turísticos en España

Con la llegada del final de año, las gestorías, entre ellas GRUPO COZAR ASESORES, vuelven a recibir, como cada año, un aluvión de consultas por parte de propietarios que han alquilado sus segundas viviendas para conseguir unos ingresos extras.  

En 2020, aunque ha sido un año inusual, por la pandemia mundial del COVID-19, y casi no han tenido ingresos  de este tipo de alquileres de alojamientos turísticos sin o con servicios extras de hostelerías, nos han seguido llegando multitud de consultas, por ello nos hemos decidido a realizar este artículo que aclara un poco las obligaciones que los propietarios pudieran tener frente a las distintas Administraciones Públicas, como por ejemplo la Seguridad Social ya que todo lo que tiene que ver con trámites con la Agencia Tributaria (Hacienda, para los amigos) y otros organismos públicos, suele producir inquietud cuando no temblores y grandes dosis de miedos. Es fácil equivocarse con los plazos de pago, la documentación que hay que presentar o incluso con la cantidad que hay que abonar.

Cuando hablamos de los propietarios de casas rurales y/o alojamientos turísticos nos surgen miles de dudas,

¿Todos los propietarios tienen que pagar los mismos impuestos?

¿Qué es en realidad el IVA?

¿Cuánto cuesta?

¿Hay que hacer una declaración de renta especial?

Muchas preguntas que parecen no tener respuestas claras.

La respuesta a todas estas preguntas están en los textos legales o incluso en la propia página web de la Agencia Tributaria, pero extraer la información concreta que se necesita no resulta sencillo para toda persona no acostumbrada a moverse en este tipo de lenguaje técnico, que echa para atrás por dificultoso  y, para qué negarlo, por aburrimiento.

Por ello los profesionales de la asesoría de Grupo Cozar Asesores, en este artículo acostumbrados a lidiar con este lenguaje van a resolver las dudas que a los propietarios de alojamientos rurales en España puedan surgirles.

Para comenzar a  resolver dudas, lo primero que hay que hacer es identificar el tipo de servicio que se ofrece en los alojamientos turísticos:

• Alquiler de alojamiento privado para el turismo: Se arrienda la casa o el apartamento durante un tiempo determinado sin más servicios más allá del registro y entrega de llaves, la limpieza previa del check-in y posterior al check-out., el mantenimiento de zonas comunes si las hubieses (en una urbanización o en un edificio) y la asistencia técnica (si se estropea la caldera durante la estancia, por ejemplo)
• Alojamiento turístico Extra Hotelero: sígnica que la atención incluye más cosas. Que haya una recepción, que se preste atención continuada a los clientes, que se limpie la habitación y se cambien las sábanas y toallas mientras las personas están alojadas. Asimismo, también pueden entrar en este apartado la custodia de maletas, el desayuno o más comidas. También entraría si tiene un local y una persona (empleada o como profesional autónomo) que se encargue de la gestión del arrendamiento.

Resumen: depende de si se tiene vivienda que solo se alquila o se tiene un hostal/pensión /hotelito rural.

Trámites

Alta en el IAE

Fácil cuestión la planteada que resolveremos con la siguiente explicación:

• Alta de alojamientos privado para el turismo : habrá que darse de alta en el epígrafe 861.1 de “Alquiler de viviendas”
• Alojamientos turísticos Extra Hoteleros: corresponde al epígrafe 685 de “Aojamientos turísticos Extra Hoteleros”

RESUMEN : por el nombre de los epígrafes se entiende en cual hay que darse de alta porque están muy claros

El IRPF

En este apartado delimitaremos cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica. Para ello han de concurrir las dos circunstancias siguientes:

• Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
• Que para la ordenación de aquella se utilice, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

En consecuencia, si se prestan este tipo de servicio estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas, mientras que si no se hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurra las circunstancias previstas en el apartado anterior.

Por tanto ambas situaciones un tratamiento diferente en el impuesto de la renta de las personas físicas:

-En el caso de calificarse como rendimiento del capital inmobiliario, para la determinación del rendimiento neto , se deducirán de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los demás bienes cedidos con éste.

-En caso de calificarse como rendimiento de actividades económicas, al no estar incluida dicha actividad en el ámbito de aplicación del método de estimación objetiva, el rendimiento neto de al misma se determinará por el método de estimación directa.

RESUMEN: lo importante a tener en cuenta  por los propietarios de alojamientos turísticos o de pequeños centros hoteleros a la hora de confeccionar su declaración de IRPF, es lo siguiente:

• ALOJAMIENTOS TURíSTICOS EXTRA HOTELEROS: Si se cumple las dos circunstancias descrita en el apartado primero de este escrito hablaríamos de rendimientos de actividades económicas, que llevará un tratamiento de empresa con las obligaciones que este tipo de actividades conlleva de presentación de declaraciones a cuentas de este impuesto y resúmenes anuales; Todos estos trámites es mejor llevarlo con profesionales en las asesorías,  expertas en estas obligaciones.
• ALQUILER DE ALOJAMIENTOS PRIVADOS PARA EL TURISMO: Si no se cumplen las circunstancias descritas en el apartado primero de este artículo hablaríamos de rendimientos capital inmobiliario, y en este caso estos ingresos y sus gastos serán declarados exclusivamente en la declaración del impuesto de las rentas de las personas físicas.

El IVA

De acuerdo con lo establecido en la Ley de IVA en este tipo de servicio como en los impuestos anteriores volvemos  a distinguir entre  el tipo se servicios que prestemos:

• Alquiler turísticos privados para el turismo: está exento de IVA, no tienen ni que presentarlo ni pagarlos.
  • Alojamientos turísticos Extra Hoteleros: estará sujeto y no exento de IVA, en dos tipos diferentes:
    • Cuando el destinatario sea una persona jurídica, es decir, una empresa que le lleve la gestión del alquiler, estará sujeto al 21 % de Iva
    • Cuando el destinatario de tal servicio sea el propio cliente que recibe el servicio será el 10%

El pago de este impuesto sera trimestral a través del modelo 300, presentando los modelos resúmenes anuales una vez al año.

Alta en la Tesorería de la Seguridad Social

Es la famosa cuenta de autónomo.

No hay nada concreto en la legislación sobre este tema pero en  base a diferentes respuestas vinculantes y al TRIBUNAL SUPREMO en sus respuestas,  podemos tener en cuenta los criterios posteriores para darnos o no de alta en el RETA:

Cuándo no sería obligatorio darse de alta

No existiría obligación de darse de alta cuando:

• Eres propietario de una vivienda turística y la alquilas de manera personal y directa. Por supuesto, por cuenta propia pero sin ofrecer servicios propios de hostelería  y por el alquiler percibes unos ingresos que no superan el SMI (salario mínimo interprofesional).
• Eres propietario de una vivienda turística y la cedes a un tercero para que la explote percibiendo por ello unos rendimientos, pero no intervienes en ninguna de las fases de la actividad económica de explotación: limpieza, atención al cliente, o mantenimiento, entre otras.

Cuándo sí es obligatorio darse de alta 

Sería obligatorio darse de alta en el RETA cuando:

• Eres propietario de una vivienda turística, la alquilas de manera personal y directa, sin ofrecer servicios propios de hostelería pero, sin embargo, percibes por el alquiler unos ingresos que sí superan los 13.300 euros anuales brutos.
• Si eres propietario y la alquilas directamente o cedes la comercialización a un tercero pero intervienes, realizando los servicios de limpieza, mantenimiento, o atención al cliente, ya sea directamente o a través de un empleado.

Por tanto, y en resumen, no habría que darse de alta en autónomos siempre y cuando se alquile la vivienda para fines turísticos sin superar el SMI y, además, no se ofrezcan servicios propios de la hostelería. 

Según la Agencia Tributaria, la clave para diferenciar un servicio de hospedaje con el alquiler de vivienda  estaría en que el primero presta una serie de servicios tales «como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.

 Si el artículo no ha aclarado todas sus dudas, por lo engorroso de la legislación vigente en esta materia, no dudéis en poneros en contacto con nuestros profesionales a través de las diferentes vías, en las cuales será atendida sus dudas lo antes posible.

¡Felices Fiestas!